「せっかく育てたサイトを売却したいけれど、自分のサイトの適正価格がわからない」
「買い手から提示された金額が、高いのか安いのか判断できない」
サイト売却を検討する際、このようなお悩みを抱える方は非常に多いのではないでしょうか。
手塩にかけて育てた愛着のあるサイトだからこそ、相場を知らずに安値で手放してしまい、後悔することだけは避けたいですよね。
実は、サイト売買の価格設定には多くの売り手・買い手が判断基準とする明確な計算式が存在します。
結論からお伝えすると、サイト売買における売却価格の計算式は以下の通りです。
売却価格 ＝ 直近半年間の平均月間営業利益 × 12～24ヶ月分
つまり、サイトが生み出す「利益の1年〜2年分」がひとつの目安となります。
ただし、ここで掛け合わせる「12〜24ヶ月」という倍率は固定ではありません。アフィリエイト、EC、Webサービスといったサイトのジャンルや運営状況によって、この倍率は大きく変動します。
本記事では、この計算式の正しい使い方と、あなたのサイトの適正価格を見極めるための判断基準について、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
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サイト売買の相場を決める基本の「計算式」
サイト売買の世界において、一般的に価格決定の目安となる計算式が存在します。
まずは、この計算式をご自身のサイトに当てはめて、おおよその売却相場を把握しましょう。
基本は「直近半年間の平均月利 × 12ヶ月〜24ヶ月」
サイトの売却価格（譲渡価格）は、以下の計算式で算出されるのが一般的です。
売却価格 ＝ 直近半年間の平均月間営業利益 × 12ヶ月〜24ヶ月
なぜこの倍率になるのか、理由は大きく2つあります。
- 投資回収期間の目安
買い手にとって、「購入した金額を何年で回収できるか」は最重要事項です。WebサイトはGoogleの検索順位変動などのリスクがあるため、1年〜2年（12〜24ヶ月）で元が取れる金額が、リスクとリターンのバランスが取れた適正価格とされています。 - 直近半年のトレンド重視
直近半年のトレンド重視Webの世界は変化が激しいため、数年前のデータは参考になりません。直近半年の平均値を使うことで、今の稼ぐ力を正当に評価します。
【重要】「売上」ではなく「営業利益」で算出する
相場計算で最も間違えやすいポイントがここです。
サイトの価値は「売上（月商）」ではなく、経費を差し引いた「営業利益」で決まります。
仮にサイトの売上が月100万円だったとしても、広告費に90万円使っていれば、利益は10万円。評価はこの「10万円」に対して行われます。
営業利益の計算式：営業利益 ＝ 売上 － （サーバー・ドメイン代 ＋ 外注費 ＋ 広告費 ＋ その他システム利用料など）
【早見表】利益額別の相場シミュレーション
あなたのサイトの月間利益（直近半年の平均）はいくらでしょうか？
利益額ごとに、一般的な売却相場の目安をまとめました。
| 直近の月間営業利益 | 売却相場の目安（12ヶ月〜24ヶ月分） |
| 5万円 | 60万円 〜 120万円 |
| 10万円 | 120万円 〜 240万円 |
| 30万円 | 360万円 〜 720万円 |
| 50万円 | 600万円 〜 1,200万円 |
| 100万円 | 1,200万円 〜 2,400万円 |
上記がサイト売買における基準となります。
ここから、サイトのジャンルや将来性といった要素が加点・減点され、最終的な査定額が決まります。
なぜ倍率にこれほどの差が出るのか？
12ヶ月（1年分）と24ヶ月（2年分）では、売却額に2倍もの開きがあります。この倍率を決める正体は、買い手から見たリスクと労力です。
- リスク（安定性）： 来月には収益がゼロになるかもしれないサイトは倍率が低く、今後も長く安定して稼げそうなサイトは倍率が高くなります。
- 労力（仕組み化）： オーナーが必死に働かないと維持できないサイトは倍率が低く、何もしなくても（または外注のみで）収益が入るサイトは倍率が高くなります。
【サイトジャンル別】相場倍率の変動目安
前述の通り、相場の基本は月間利益の12〜24ヶ月分ですが、サイトのビジネスモデルによって、市場での評価（人気度とリスク）は異なります。
ここでは、主要なパターンについて具体的な相場倍率の目安を解説します。
1. 雑記ブログ・トレンドアフィリエイト
- 相場目安：月間営業利益 × 10ヶ月 〜 15ヶ月
一般的な雑記ブログやトレンドブログは、初期費用が安く参入しやすい反面、集客の大部分をGoogle検索（SEO）に依存しているケースが多いジャンルです。
Googleのアルゴリズム変動で、ある日突然アクセスが激減するリスクが常に付きまとうため、倍率はやや控えめになる傾向があります。
2. 特化型アフィリエイトサイト
- 相場目安：月間営業利益 × 18ヶ月 〜 24ヶ月
特定のジャンル（例：格安SIM、脱毛、金融、ガジェットなど）に絞って情報を発信している特化型サイトは、一般的なブログよりも高く評価されます。
その理由は、訪れるユーザーの悩み（検索意図）が明確であり、購買意欲（コンバージョン率）が高いからです。
また、専門性が高いためGoogleからの評価（E-E-A-T）が安定しやすく、雑記ブログに比べてアルゴリズム変動の影響を受けにくい点も、買い手にとっての安心材料＝価格アップの要因となります。
3. ECサイト・通販サイト
- 相場目安：月間営業利益 × 15ヶ月 〜 24ヶ月 ＋ 在庫資産
自社商品を販売するECサイトは、アフィリエイトに比べて顧客リストやリピーターが資産として残りやすいため、収益の安定性が高く評価されます。
重要なのは、営業利益に基づく算出額とは別に、「在庫」の買い取りが発生する点です。
計算式：（月間営業利益 × 15〜24ヶ月） ＋ （在庫の卸値総額）
4. Webサービス・会員制サイト・SaaS
- 相場目安：月間営業利益 × 24ヶ月 〜 36ヶ月（またはそれ以上）
月額課金（サブスクリプション）型のツールや、会員制のマッチングサイトなどがこれに該当します。
一度契約すれば収益が継続するストック型ビジネスであり、独自性が高く、競合が参入しにくいため、サイト売買市場では最も高値がつきやすいジャンルです。
相場よりも「高く売れる」サイトの5つの特徴
前述の計算式で出た金額は、あくまで目安です。
実際に査定を行うと、サイトの質によって価格は大きく上振れ（または下振れ）します。
買い手が思わず「相場より高くても欲しい！」と感じるサイトには、共通する5つの特徴があります。
1. 収益推移が「安定」または「右肩上がり」である
買い手が見ているのは過去よりも未来です。
直近半年間の収益グラフが、安定して横ばい、もしくは右肩上がりになっているサイトは、将来の収益見通しが立ちやすいため高く評価されます。
2. 運営が「マニュアル化・仕組み化」されている
これが査定額を上げるための最強のテクニックです。
今の運営者（あなた）にしか記事が書けない・運営できないという状態では、買い手は運営を引き継げません。
- 記事作成マニュアルが完備されている
- 外注ライターだけで記事更新が回っている
- 1日30分の作業で維持できる
このように誰がやっても同じ結果が出る（再現性が高い）状態になっているサイトは、投資としての魅力が高まり、相場以上の高値で売却しやすくなります。
3. 集客チャネルが分散されている（SEO依存度が低い）
SEO（Google検索）は強力な集客手段ですが、アルゴリズム変動という大きなリスクを抱えています。
- XやInstagramからの流入がある
- YouTubeチャンネルと連携している
- 指名検索（サイト名検索）やブックマークからのリピーターが多い
このように集客の柱が複数あるサイトは、Googleがダメになっても収益がゼロにならないという安心感があるため、リスクプレミアムとして価格が上乗せされます。
4. ブラックハットSEOなどの「ペナルティリスク」がない
中古ドメインによる強引なSEOや、自作自演の被リンクなど、Googleのガイドラインに違反する手法（ブラックハットSEO）を使っていないことは大前提です。
完全ホワイトハット運営であることは、買い手にとって大きな安心材料となります。
5. サイト以外の「付帯資産」が充実している
売買対象は、ドメインや記事データだけではありません。以下のようなおまけ（付帯資産）をつけることで、お得感を演出し、価格を吊り上げることができます。
- フォロワーのいるSNSアカウント
- 使用している画像素材の元データ
- 契約中の優秀な外注ライターの紹介
- 過去のメルマガ読者リスト
逆に「相場より安くなる（売れない）」ケースとは？
プラス査定の逆で、以下のような特徴があるサイトは、計算式で出した相場よりも安くなるか、最悪の場合買い手がつかない可能性があります。
正直に現状を把握し、改善できる点は改善してから売りに出すのが得策です。
- 収益が「右肩下がり」のトレンドにある： 今後さらに下がるリスクが見込まれるため、通常よりも低い倍率でしか評価されません。
- 運営者の「キャラクター（属人性）」が強すぎる： 運営者自身のファンビジネスになっているサイトは、引き継ぎが難しく敬遠される傾向にあります。
- 権利関係が整理されていない： 画像の無断使用やコピペ記事があるサイトは、トラブルのリスクがあるため売却できません。
正確な査定額を知るためのファーストステップ
ここまで相場の計算式や査定基準をお伝えしてきましたが、最終的にあなたのサイトにいくらの値段がつくかは、市場（買い手）が決めることです。
自分だけで悩み、安売りしてしまったり、逆に高望みしすぎて売れ残ったりしないよう、まずは正しい手順で査定を受けてみましょう。
1. まずはPL表（損益計算書）を作成してみよう
難しく考える必要はありません。Excelやスプレッドシートに、直近6ヶ月〜1年分の売上と経費（サーバー代・外注費など）を書き出し、営業利益を明確にしてください。
これがあるだけで、買い手からの信頼度はグッと上がります。
2. サイト売買サービスの「無料査定」を利用する
サイトの価値を自動査定できるツールを使用することで、手軽にあなたのサイトの推定価値を調べることができます。
サイト売買クラブの無料のサイト自動査定ツールでは、サイトのURL、月間収益、月間PV数、サイトカテゴリといった情報を入力するだけで、すぐに査定結果を確認することができます。
入力から査定まで1分ほどで完了するので、サイトの売却を検討している方は一度査定を行ってみましょう。
また査定後、想像していたより高く売れそうだと感じたら、実際にサイトを出品してみましょう。
M＆Aクラブでは事前費用が一切不要・匿名で即出品可能なので、査定した後すぐにサイトを出品することができます。
まとめ：自分のサイトの価値を正しく把握しよう
サイト売買の相場は、以下の計算式が基本です。
直近半年間の平均月利 × 12ヶ月〜24ヶ月
サイト売却は、タイミングが命です。
「もう少し待てば上がるかも」と思っているうちにGoogleの変動で価値が下がってしまうこともあります。
まずは一度、無料査定を利用して今のあなたのサイトの価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
